上海“商改住”破冰，商務(wù)樓宇終能“解鎖新功能”
政策鼓勵部分寫字樓改造為租賃住房，但商務(wù)樓宇分割銷售行為仍將被從嚴(yán)管控。
上海為商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)型租賃住房正式打開政策通道。
近期發(fā)布的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》明確，允許符合一定條件的存量商務(wù)樓宇可以兼容租賃住房（含人才公寓）、養(yǎng)老托幼等功能，并將建立15年全周期合同管理模式。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策將使得被禁止多年的“商改住”未來變得合法合規(guī)、高效且風(fēng)險可控，上海核心片區(qū)也將迎來高品質(zhì)的租賃住房供給。
據(jù)統(tǒng)計，上?，F(xiàn)有約一萬棟商務(wù)樓宇，部分樓齡超30年的老舊寫字樓面臨設(shè)備老化、坪效低的問題，兼容租賃住房功能將有效緩解核心區(qū)域“職住不平衡”難題，同時也給資本市場帶來大量新的投資標(biāo)的。
上海為商務(wù)樓宇改造送出“政策禮包”
近日，上海重磅發(fā)布《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱“實施意見”）及相關(guān)問題解讀。
實施意見中提到，要推進(jìn)商務(wù)樓宇功能拓展和融合發(fā)展，支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需求的功能業(yè)態(tài)。
具體來看，在城市主中心和副中心區(qū)域，實施意見鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能，根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。
在地區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。
在社區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇補充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設(shè)者管理者之家等功能。
這是上海關(guān)于商務(wù)樓宇出臺的又一重磅政策，也是全國首個聚焦商務(wù)樓宇更新的專項政策，其出臺為上海商務(wù)樓宇的功能轉(zhuǎn)型和城市空間優(yōu)化提供了系統(tǒng)性解決方案。
根據(jù)上海市人民政府網(wǎng)站，上海的高層樓宇數(shù)量約在一萬棟左右。南京西路、陸家嘴等片區(qū)堪稱上海乃至全國最具規(guī)模的CBD，但很多商務(wù)樓宇的樓齡已經(jīng)有三四十年了。
部分商務(wù)樓宇啟用時間久了，面臨兩大問題：一是設(shè)施陳舊損壞，需要更新；二是規(guī)劃跟不上時代，周邊配套不夠、吃飯難停車難、職住不平衡。
去年6月，《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》提出，要對甲、乙、丙三個等級的樓宇分類施策進(jìn)行更新提升，并圈定了10個區(qū)域進(jìn)行試點。
而近期出臺的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》則主要解決了配套與功能兼容問題，樓宇可靈活解鎖新功能，除了可以用作酒店、教培等，還可以解鎖“住”的功能，能夠改造為租賃住房、人才公寓、養(yǎng)老公寓等。
為了鼓勵商務(wù)樓宇的更新與“變身”，上海還送出了“政策紅包”，比如：因提供廣場、附屬空間開放共享等公共空間、公共服務(wù)設(shè)施等需調(diào)整綠地率等指標(biāo)的，可通過詳細(xì)規(guī)劃實施深化程序予以優(yōu)化；對商務(wù)樓宇提供公共空間、公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施等公共要素的，可按照相關(guān)規(guī)定，增加相應(yīng)的經(jīng)營性建筑面積。
“商改住”將合法合規(guī)、高效可控
2017年，上海曾宣布清理整頓商辦項目、停止審批公寓式辦公項目，時隔8年，上海終于對“商改住”禁令進(jìn)行了一定程度的放松，允許商務(wù)樓宇改造為租賃住房、人才公寓、養(yǎng)老公寓。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，此次“商改住”政策改革的尺度將對未來整個上海住房租賃市場格局產(chǎn)生重要影響。
回顧多年前的樓市，直到2016年，商辦屬性的公寓都是炙手可熱的一類樓市產(chǎn)品，不但區(qū)位突出、價格相對低廉，還不限購、限售，是很多購房者的買房首選。但是，不按規(guī)劃的建筑物使用性質(zhì)來建設(shè)、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等市場行為，也帶來了社會治理隱患。
2017年5月，上海市發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，宣布遏制并懲處商業(yè)辦公項目開發(fā)建設(shè)過程中違法行為，成立商業(yè)辦公項目清理整頓工作推進(jìn)小組，停止審批公寓式辦公項目，加強商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強業(yè)態(tài)引導(dǎo)和管控，在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項目。
在上海之后，北京、天津、深圳、廈門等16個核心城市相繼發(fā)布政策禁止“商改住”。
不過，近幾年來，隨著樓市行情的轉(zhuǎn)變，不少城市又開始探索放開“商改住”，禁令出現(xiàn)破冰跡象。
有熟悉商辦市場的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，在禁止“商改住”的核心城市，由于已存在一定數(shù)量的存量“商改住”項目，難以一刀切，導(dǎo)致“商改住”實質(zhì)上在市場中長期存在，在二手商辦市場中一直有一個模糊地帶。
宋紅衛(wèi)表示，本次“實施意見”的出臺，能讓“商改住”變得合法合規(guī)、高效且風(fēng)險可控。
實施意見中提到，支持一定時期內(nèi)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換。在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，存量低效商務(wù)樓宇保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，允許在一定時期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)。具體兼容業(yè)態(tài)和年限經(jīng)更新主體評估并經(jīng)區(qū)政府決策認(rèn)定后實施，年限不超過15年，建立全周期合同，實施后以樓宇更新后的功能業(yè)態(tài)進(jìn)行監(jiān)管。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，之前實際操作中的“商改住”在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、規(guī)劃用途、各部門的審批流程上，還存在著很多不確定性，本次意見出臺后，只要是在15年的期限內(nèi)，可以全周期按照合同管理并且不用改變產(chǎn)證。
“本次政策實際上是‘寬而不亂，要求嚴(yán)格’?！彼渭t衛(wèi)表示，雖然“實施意見”對“商改住”進(jìn)一步優(yōu)化寬松，但是整體要求嚴(yán)格。
比如，實施意見提出，將從嚴(yán)管控商務(wù)樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體墻等形式分層、分區(qū)分割轉(zhuǎn)讓，確保產(chǎn)權(quán)邊界清晰。對于已分割銷售和分割租賃的，應(yīng)完善全周期合同管理，加強統(tǒng)一監(jiān)管。
這一具體政策的提出，實際上就不再允許此前市面上存在的分割整層寫字樓、裝修為大平層后售賣的模式。對于已經(jīng)分割銷售的存量項目，也作出了具體管理規(guī)定。
“實施意見的發(fā)布，意味著上海的租賃住房市場將出現(xiàn)一波高質(zhì)量的供給，這些商務(wù)樓宇也許比較陳舊，不再適合用于辦公、運營效率比較低，但是它們的地段都很核心，改造為租賃公寓后能緩解核心區(qū)域的職住平衡問題?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)資深資管人士對記者表示。
宋紅衛(wèi)則表示，有些核心區(qū)域辦公樓樓齡較長，租金很難上去，有些辦公樓剩余年限不足20年，從大宗交易的角度來講，買家也不會介入，一旦“商改住”之后，功能改變帶來的產(chǎn)品和服務(wù)價值就會被創(chuàng)造出來，上海核心地段租賃住房供應(yīng)很少，“商改住”可以極大優(yōu)化租賃市場的空間布局。而且，目前資本市場普遍缺乏好的投資標(biāo)的，“商改住”也給社會資本打開了投資的空間。
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