港股房企的年報(bào)已披露完畢，A股也僅剩少數(shù)房企還未發(fā)布業(yè)績(jī)。回看剛過去的年報(bào)季，“虧”字是大部分房企的“成績(jī)單”，包括一些龍頭房企也未能逃脫“大勢(shì)”，甚至出現(xiàn)了三位數(shù)的同比凈利下跌。

但另一方面，上海、杭州、深圳等地，土地市場(chǎng)卻已開始回溫，一些核心城市的成交市場(chǎng)也呈現(xiàn)了明顯修復(fù)態(tài)勢(shì)，新房、二手房成交量持續(xù)回升，甚至創(chuàng)造了小陽春。

一邊是財(cái)報(bào)“比慘大會(huì)”，一邊是再次激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)，這或許正是出清調(diào)整的最佳時(shí)期。

一、最冷財(cái)報(bào)季：利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的最低谷

對(duì)于房企虧損的原因，“行業(yè)明燈”萬科的總結(jié)算是比較完整的概括：（1）開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降；（2）新增計(jì)提了信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；（3）非主業(yè)財(cái)務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定賬面虧損；（4）為更快回籠資金，公司對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。

其中，市場(chǎng)下滑導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降是本期房企業(yè)績(jī)下滑的最根本原因。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2019年-2021年上半年的近三年間，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，同一地塊內(nèi)樓板價(jià)的紀(jì)錄持續(xù)刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年為最，在克而瑞的進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)中，64%的高價(jià)地塊均產(chǎn)生于這一時(shí)間段。

由于房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的結(jié)算方式，房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)更多對(duì)應(yīng)了房企過往2-3年前的項(xiàng)目狀況。

這也意味著，2023-2024年，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)都在探底——從數(shù)據(jù)上看，頭部房企綜合毛利率已從30%以上的高點(diǎn)下降至2024年的13%上下。

但也有一些“例外”：華潤(rùn)置地毛利率達(dá)到21.6%，龍湖集團(tuán)是16%，中國(guó)金茂是15%，中海地產(chǎn)是17.70%，保利置業(yè)是16.4%，華發(fā)股份維持在14.32%。

這些企業(yè)能跑贏，一方面是“第二曲線”，譬如新晉“利潤(rùn)王”華潤(rùn)置地，2024年的經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比已達(dá)到14.9%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)首次突破百億大關(guān)，占比提升至40.7%。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，到2025年，經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比會(huì)達(dá)到45%以上。

而另一方面是做出更積極的應(yīng)變，包括“斷舍離”，和精準(zhǔn)下注。

二、及時(shí)“斷舍離”：出清保現(xiàn)金流

相較業(yè)績(jī)，其實(shí)滯銷的存貨是房企最大危機(jī)，伴隨帶來的不僅是重資產(chǎn)的堆積，更還有不良資產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)的持續(xù)拖累。

更早商品化的國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)就給過類似的案例。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，全球市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)——霍頓房屋，當(dāng)年的收入銳減70%。2009年，霍頓公司的資產(chǎn)負(fù)債率飆升至64.5%，流動(dòng)現(xiàn)金僅為總資產(chǎn)的2.3%，到期借款則高達(dá)29.6億美元，公司實(shí)際陷入了債務(wù)困境中。

對(duì)此，霍頓房屋最先采取的措施，就是：果斷打折促銷清庫(kù)存，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定面對(duì)沉重的債務(wù)壓力。

回看國(guó)內(nèi)房企，同樣在做快速去庫(kù)存的諸多努力。

去年時(shí)，龍湖集團(tuán)就提出要聚焦存貨去化，持續(xù)迭代升級(jí)產(chǎn)品，滿足客戶多樣化需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)積極去化。

今年，據(jù)其管理層更進(jìn)一步透露，接下來龍湖的去庫(kù)存，會(huì)從兩方面著手：一方面會(huì)大幅提升傳統(tǒng)行活能力，如在產(chǎn)品力打造、營(yíng)銷能力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面都會(huì)進(jìn)一步迭代，不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，基于龍湖數(shù)字化的底層能力，今年會(huì)把所有項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，成立一些專職團(tuán)隊(duì)對(duì)包括商辦、車位、現(xiàn)房等在內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化的管理，促進(jìn)快速去化。

華潤(rùn)置地管理層也去年時(shí)也曾提及，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量時(shí)代，華潤(rùn)置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)過去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點(diǎn)和重心已轉(zhuǎn)移到庫(kù)存去化。

而招商蛇口這幾年也一直在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，把一些不良的存貨資產(chǎn)積極地進(jìn)行處置，包括2024年財(cái)報(bào)中計(jì)提的35.75億存貨部分計(jì)提減值，也是基于把一些風(fēng)險(xiǎn)給提前釋放掉。

落到實(shí)際效果上看，“去庫(kù)存”的重點(diǎn)策略，幫助龍湖在2024年守住了銷售額千億，簽約回款率也超過100%，在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層坦言，“2025年的全年目標(biāo)還是要繼續(xù)攻堅(jiān)存貨去化”。

按照這樣的“出清”節(jié)奏，中金公司預(yù)測(cè)未來1-2年地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績(jī)基調(diào)仍在于消化歷史包袱，在2026年，房企伴隨貨值結(jié)構(gòu)改善，毛利率可能開始修復(fù)，但結(jié)算規(guī)模料有所下行。預(yù)計(jì)未來1-2年地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績(jī)基調(diào)仍在于消化歷史包袱，但2025年開始恢復(fù)強(qiáng)度的企業(yè)或有望在2026年-2027年開始率先呈現(xiàn)出業(yè)績(jī)彈性。

三、結(jié)構(gòu)調(diào)整下一步：找準(zhǔn)城市早復(fù)蘇

另一方面，“去庫(kù)存”也是為了更快調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價(jià)率分別達(dá)43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價(jià)率也在20%左右，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重提升至69%（去年全年為51%）。但三四線城市仍普遍底價(jià)成交。

與之對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，也是呈現(xiàn)兩極分化。

過去的3月，克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)2233萬平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)21%和50%，一季度累計(jì)同比正增22%。熱點(diǎn)城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二線城市，客群主要集中在價(jià)格敏感度較高的剛需剛改客群。

其中，北京新房網(wǎng)簽環(huán)比漲111%、同比漲36%，二手房網(wǎng)簽環(huán)比漲62%、同比漲35%；深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)67.5%、同比增長(zhǎng)47.2%，二手房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)65.3%、同比增長(zhǎng)58.3%。一線城市樓市集體“迎春”。

克而瑞預(yù)計(jì)，4月仍為“銀四“成交旺季，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等，或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情。但三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層對(duì)現(xiàn)下全國(guó)市場(chǎng)的分裂現(xiàn)象做出了解釋：“現(xiàn)在的實(shí)際情況就是，一些核心城市高端盤供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)搖號(hào)和搶號(hào)現(xiàn)象，但一些三四線城市遠(yuǎn)郊樓盤無人問津，去化困難。尤其是今年以來，北京、上海、深圳等地都拿出了很多優(yōu)質(zhì)的壓箱底寶地，這在以前都是不會(huì)拿出來的。這些核心區(qū)域很多地方多年沒有土地供應(yīng)，需求一直得不到有效滿足。所以只要有新項(xiàng)目推出，新房去化速度就較快，因此這些區(qū)域的地塊成為房企關(guān)注焦點(diǎn)?！?/p>

想復(fù)蘇早，去庫(kù)存和精準(zhǔn)補(bǔ)貨兩手都要抓。“不再以規(guī)模為導(dǎo)向，而是堅(jiān)持精準(zhǔn)投資”是現(xiàn)下仍在正常運(yùn)作房企共同的戰(zhàn)略宗旨。

綠城管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上就表示，綠城目前的打法聚焦核心城市，集中在安全區(qū)域，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，投資布局上進(jìn)一步優(yōu)化。

去年全年，綠城在北京、上海、杭州、南京等18個(gè)核心城市銷售排名當(dāng)?shù)厍拔?。相?yīng)的，在2024年時(shí)，綠城繼續(xù)在“北上杭3個(gè)城市全年新增貨值553億元，同時(shí)權(quán)益進(jìn)一步提升到79%，同比提升5個(gè)百分點(diǎn)”。今年一季度，綠城中國(guó)繼續(xù)在杭州、寧波、蘇州、上海均有獲得優(yōu)質(zhì)地塊。

可以說，高能級(jí)城市的集中布局為綠城中國(guó)的快速回款提供了有力保障，有效支撐現(xiàn)金流及再投資。

還有作為少數(shù)仍在拿地的民營(yíng)房企，自2022年一季度起，龍湖就啟動(dòng)了一系列提前“踩剎車”的動(dòng)作，例如：提出要做城市的聚焦，在開發(fā)業(yè)務(wù)上做“三提三降“，主動(dòng)地做一些收縮、出清、整合。

龍湖認(rèn)為，只有提前踩剎車、提前收縮，才能更加從容應(yīng)對(duì)縮表周期下的債務(wù)兌付。

根據(jù)管理層表述，在開發(fā)板塊，龍湖仍將持續(xù)投資未來，2024年龍湖集團(tuán)堅(jiān)持“量入為出”的原則，持續(xù)把握優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)，聚焦一二線核心城市，先后在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等高能級(jí)城市獲得9幅土地，總建面83萬平方米，新增權(quán)益地價(jià)51億元；今年一季度，龍湖還在上海、蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地。接下來，在保障償債的安全性前提下，龍湖還會(huì)擇機(jī)獲取新土地，并根據(jù)市場(chǎng)變化彈性供貨。

一邊出清積壓存貨，突出流動(dòng)性；一邊把握優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，確保盈利修復(fù)。或許，這就是未來幾年內(nèi)的“最冷財(cái)報(bào)季”，卻也將是“穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的開始，畢竟土地市場(chǎng)的合理控量以及持續(xù)回暖，和需求側(cè)加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，也將會(huì)逐漸反饋到購(gòu)房者信心，助力2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)加快構(gòu)建發(fā)展新模式。